未曾到过濮阳这个城市，提起它，我能想到的：一个干净的小城，裹着吃的凉皮，鼎鼎大名的杂技之乡，声势浩大的中原油田...
11月初，我来这个小城探盘。濮阳两个新区，濮北、濮东，是我此行的主要目标。
1濮阳这个城市
3个关键词描述这座城：远离交通大动脉、中原油田、移民城市。
远离交通大动脉：
濮阳，冀鲁豫三省交界，河南最东北的小城，位置偏僻，交通闭塞。通高速、通火车都是省内最慢的，刚开通至省会的客运火车，单程4小时，车程长，车次少，不是出行首选。目前，濮阳到省会仍依靠高速，单程3个半小时。通高铁后，时间会缩短到半个小时。中原油田：
年发现油田。为支援油田开发，年，濮阳建市。濮阳因油田而建，因油田而兴，尤其九十年代发展迅速，是河南18地市后起之秀。年以后，油田产量渐低，在濮阳，石油产业开始淡出。移民城市：
支援油田开发，大庆、胜利、玉门、江苏、华北油田，调遣人员来到这个小城扎根。濮阳贯穿南北的京开道自成界限，向西是濮阳市区，向东是油田区域。油田区生活的人，大多是油田职工和子弟。濮阳江湖菜多，普通话多，五湖四海的人多。从发展迅猛到石油渐枯，濮阳面临城市转型，发展石油接替产业。，濮阳在河南18地市GDP总量排行中排名落后，但增速第二。
2濮阳城市区域划分
前文所说的京开大道为界，这个分界不是行政划分，却存在大多数濮阳人心里，往西是市区，往东是油田。
濮阳的行政划分：市辖2区5县，华龙区、开发区、濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县。城区土地面积平方公里，总人口约85万人。
再细化到濮阳城区的划分：油田区、市区、濮北新区、濮东新区。
濮阳城区划分▼
这四区域也是目前濮阳在售楼盘集中分布区域，大概40个楼盘。四区域中，有两个新区，一北、一东，濮阳未来发展重点。
北区新盘量大，东区高铁设站，是我们此次探盘的重点目标，在下文中详述。
濮阳市区：
市政府所在地，行政服务中心所在地。发展完善，教育、医疗、交通各种配套成熟，生活方便。受限城中心，可售体量不大，项目地块较小。房价普遍较高，二手房均价在元/㎡左右，有些二手房小区价格在元/㎡以上。新房价格在元/㎡左右。
油田区：
油田职工家属聚集地，工资高，福利好。此区域物价高，人口居住密度大。配套也很完善，尤其是多商场、购物中心，商业氛围较好。楼盘多为城中村改造项目。房价较高，项目品质相差大，房价高的会达到元/㎡，基本上房价在元/㎡。建业桂园在油田区，尾盘，80多㎡两房，均价元，㎡的户型只剩顶层一套元。濮北新区：
濮阳未来市政发展方向，规划高教园区、滨湖宜居区、市民服务中心，有东湖、西湖，区域环境生态宜居，多宜居楼盘，新盘量较大。目前区域偏荒凉，配套不完善。均价在元/㎡左右。濮东新区：
产业集聚区，高铁设站区域，目前片区较偏，生活配套不完善。该区域主要优势是有公园，有龙湖广场，有高铁。较多新盘，价格是四个区域中最低的，为元/㎡左右。两个新区，一北、一东。濮阳究竟往哪儿发展？争论较热。濮阳建高铁站消息传出后，关于在哪儿设站又再次引发濮北、濮东之争，最终，郑济高铁河南境内的濮阳段开工建设，途径濮阳市3县2区14个乡镇，设有濮阳东站和南乐站。
濮东过高铁消息一经确定，濮东新区范围内的楼盘打的宣传语全都是“高铁一响，黄金万两”之类的，甚至某些偏东并不在濮东新区范围内的楼盘也开始声称是濮东范围内的。
此时的濮北新区，尽管有恒大的进驻，也显得有些落寞。
3恒大悦龙台进驻濮北高端宜居的底气是否更足？
年8月，濮阳新区确定建设总体方案。一年后，濮阳新区更名为濮阳市城乡一体化示范区。
规划：这个区域规划面积平方公里，范围：西至大广高速，南至绿城路，东至濮东产业集聚区东边界（龙乡路），北至新北环（固双路）。
濮阳新区建设规划示意图▼
30.5平方公里的起步区。范围：大广高速以东、濮范高速以南、京开大道以西、绿城中路以北。
对这个区域的定位最早规划了教育园区、行政文化区、滨湖宜居区、商务中心区四个功能片区，后期则把行政文化区去除了，市政府搬迁暂缓。这个就是日常所说的濮北新区。
濮北新区示意图▼
区位：濮北新区离老市区较近，北部连接清丰县，算是濮阳城区向北的扩张。
配套：发展较缓慢，濮北目前稍显荒凉，配套不完善，但基础市政已初具规模。
从濮阳市行政服务中心去濮北新区大概7公里，有公交，主要服务濮北高校和市区之间，不过线路太少，公共交通出行不方便。濮北在道路投资上据说花了7个亿。
在景观上，濮北建成水域面积亩的水库，6.4公里的龙山。
濮北新区西部教育园区基本上建设完毕。濮阳第一高级中学新校区、濮阳医专、濮阳杂技学校已经招生，还规划有市委党校新校区、医院、濮阳国际医养中心。濮阳市工人文化宫、市图书馆主体完工。
濮北新区的景观▼
濮北新区的道路▼
卫都大街上的公交站牌▼
濮阳杂技学校▼
濮阳市第一高级中学▼
濮阳医专▼
濮阳图书馆▼
濮阳文化宫▼
濮北公交主要连接高校区与市内▼
?绿城花园
途中，我们经过开州北路与绿城路交叉口附近的绿城花园。被濮阳人称为公务员小区。年出售时只面向公务员，价格比周围房子便宜一半儿，元/㎡左右，楼间距50米以上。小高层楼栋基本上面积都在平米左右。出租车司机告诉我们，绿城花园的空置率极高，大概入住率只有20%左右。
绿城花园▼
绿城花园在濮北新区算是黄金地段，离它不远就是恒大进驻濮阳的第一个项目，其所说的高端产品系列——恒大悦龙台。
?濮阳·恒大悦龙台
恒大悦龙台是濮北新区的重点招商引资项目，位置极好，一路之隔就是濮阳的东湖。濮北新区规划之初，濮阳市政府要搬到这个区域，选好了行政办公大楼的地块儿。种种原因，这个大楼并没有盖成。当地有人说，市政府的有些部门已经搬迁到了濮阳文化宫，濮阳文化宫就在东湖旁，一路之隔就是濮阳恒大悦龙台，看来濮阳市政府还是很重视恒大的。
濮阳恒大悦龙台▼
恒大悦龙台鸟瞰图▼
濮阳恒大悦龙台在市区丹尼斯对面设有临时售楼部。
濮阳恒大悦龙台由10栋高层和10栋洋房组成，洋房在中心，高层围合式分布，这点与郑州的悦龙台稍有差别。高层的面积在-㎡之间，比郑州悦龙台面积稍小，洋房的面积在-㎡之间，与郑州悦龙台相似，户型设置基本上和郑州的一样。
和郑州悦龙台一样都是精装修，装修标准较低，高层元/㎡，洋房元/㎡，年10月交房。
从规划上来看，与郑州恒大悦龙台纯住宅相比，濮阳的悦龙台有恒大IMAX影城，有风情商业街，风情商业街紧邻振兴路。有自己的双语幼儿园，配套的小学是开德小学、开德中学，公办，濮北新区的重点发展学校。
价格不低，濮北新区楼盘均价在元/㎡，高端项目香榭里的均价在元/㎡，置业顾问透露给我们的价格来看，高层价格在元/㎡左右，洋房估计要到1万5千元/㎡。
我们探盘时濮阳悦龙台还没有开放项目售楼部、样板间、景观区。
在濮阳很多楼盘都没有自己的样板间和景观示范区，再过一周悦龙台景观示范区开放，应该会吸引不少人。
目前，濮阳恒大悦龙台有小蜜蜂拓客，每天要求有1-3组带访量。
恒大在濮阳的第一个项目还是值得濮阳人期待的，毕竟濮阳除了建业没有品牌大开发商。
?香榭里
与悦龙台同属濮北新区，但更接近市区，是濮北新区最偏南的位置。这在悦龙台之前被濮阳人称之为高端楼盘，恒昌如意控股集团投资建设的。
这是一个已经交房的楼盘，我们对它的观感更直接一些，这个楼盘在濮阳来说确实做得不错，高于郑州不少楼盘。
香榭里是老城区和新城区的接合点，在濮北新区来说，周边的配套基本成熟，和恒大悦龙台目前所处的濮北核心区域相比，生活便利性上占了上风。
香榭里的总占地.42亩，容积率3.0，绿化率还是比较高的，14栋楼，一共户，户型面积范围较大，涵盖60-㎡，人车分流。
香榭里的景观中，水系占的比重较大，有喷泉、瀑布、叠水、溪流。在濮阳，不少楼盘都会用到叠水这个水系景观。
中空三层断桥铝窗户、四合一密码指纹锁、精装修入户大堂、游泳池、中央新风系统、中央吸尘系统、直饮水、智能安防、地暖这都是香榭里配套的，香榭里目前均价元/平，一楼带院的均价大概为元/平。26层为主，两梯三户居多。
物业是开发商自己的，物业费比较高，2.5元/平方米，其中有0.5元是中央吸尘系统的电费。
香榭里小区内部绿化▼
精装入户大堂▼
入户大堂摆设▼
大堂信报箱▼
精装走廊▼
水系▼
景观▼
游泳池（中间被围起来的据说是一棵香樟树）▼
一楼带院▼
其实景观还有一个特色就是入户栈桥。
不足的是，香榭里容积率不低，开发商品牌意识不强，交房后，门口摆放的众多装修广告牌，制作得较LOW，园区内多水系，后期对水系的维护是个问题，目前有部分水质出现稍脏现象，但是总体来说水系景观维系得还是很不错的。
?东湖方舟
东湖方舟与香榭里是一个投资公司。
与香榭里的景观标准是一致的，水系也很多，叠水瀑布、游泳池、入户栈桥等。品质配套也是一致的。比如精装入户大堂、中央新风系统、中央吸尘系统、直饮水系统、地暖，东湖方舟也都有。
东湖方舟的规划▼
不同的是东湖方舟是个综合体，位置更靠北，离东湖更近，是期房。总占地亩，分三期开发，第三期是商业。住宅主要是29层、31层、32层，户型面积从43平米到多平米不等，地下分两层，地下二层是停车场，地下一层是地下室。价格目前在元/㎡左右。
商业体量不小，主要是临湖邻卫都大道的一侧主要是公寓、写字楼、酒店。还有小区最外一圈的商铺。是濮北新区目前在售楼盘中商业体量比较大的，但是也在一定程度上影响了居住的舒适性。
东湖方舟曾经停工过一段儿时间，有说是资金问题，有说是商业规划问题，目前已复工。
?非凡汇龙湾
非凡汇龙湾体量较小，8栋楼，目前户型面积在90-㎡，小区内配有幼儿园、有会所、泳池。年元旦交房。目前的均价在5元/㎡左右，之前团购过一批，房源较少。
汇龙湾效果图▼
?中房银堤漫步
中房银堤漫步是中房开发的，濮阳本地一个比较老牌的开发商，在濮阳大概有10年的开发时间，算是濮阳当地品牌开发商。项目总占地70亩，容积率2.6，楼栋主要为20层。配有养生主题会所，有瑜伽馆、中医疗养馆，其实主打健康养生。
户型是它的一大特色，这个项目主打的是变维复式，总面积在-㎡不等，3.73客厅挑高，和楼上的卧室形成错层，错层的价格在元/平米左右，普通房源在元/平米。这个错层据说濮阳当地购房者接受起来还是比较费力的。毕竟濮阳市场上还是以中规中矩的户型为主。
银堤漫步的错层▼
4高铁来了濮东新区开始热了
濮东新区又叫濮东产业集聚区。规划范围北至北环路、南至黄河路、西至文化路、东至经五路，规划面积19.25平方公里。
濮东新区规划图，向东延伸到台前县经五路▼
规划：濮东新区总体布局是“一核三轴四园区”，目前的主要楼盘也集中在这个“一核”。“一核”指的是综合服务区，是濮东新区的商务中心，有办公、商务、居住、休闲等功能。
综合服务区规划以龙湖为中心，有内外环之分。内环，有文体中心、会展中心，科技信息大厦，华龙区将搬到科技信息大厦。外环主要是商业用地，政府来规划，主要是酒店、写字楼还有大型商超。比较像郑东新区CBD。
配套：该区域目前配套还不成熟，围绕龙湖广场的道路修得很宽敞，有公交通往市区，科技信息大厦主体落成，打算装修，文体中心正在修建中。华龙区实验幼儿园、华龙区实验中学已经招生，是华龙区重点学校。
濮东科技信息大厦▼
科技信息大厦主体已经落成，后期将是华龙区政府的办公中心。
濮东文体中心▼
濮东龙湖广场▼
濮东新区龙湖CBD广场规划图▼
濮东新区道路▼
?君悦兰庭
君悦兰庭在濮东新区来说是卖得不错的项目，主要它的位置还是很便利的，位于中原路和新东路交叉口，尤其是中原路是贯穿濮阳东西的一条路。
项目体量在濮东来说也比较大，总占地亩，共22栋楼，规划多套房屋，分三期开发，一期是1/2/3/5/6/7/8/9号楼，年上半年交房。绿化率大概在35%左右，容积率2.98。社区内有会所，有健康跑道。
开发商对于濮阳人来说并不陌生，瑞璞君悦兰庭，瑞璞有27年的历史，在市区有不少已经交房小区，此外瑞璞涉及的范围还是比较多的，比如说汽车4S店、温泉洗浴中心等。
君悦兰庭▼
君悦兰庭内部配套由平米的双语幼儿园，有5万平米的商业中心，就在现在售楼部所处的位置。现在的成交价基本在元/平方米，在高铁确定后，还是上涨了近元。目前的户型以80多平米居多。
?丽景上品
君悦兰庭对面是已经交房的丽景上品，价格在元/平米左右，现房在售，价格偏高。丽景上品占地亩，总建筑面积52万平方米，容积率3.0，整个项目由25栋住宅楼和一栋写字楼组成，现在是一期，算是现房销售，有13栋住宅，7栋小高层和6栋高层，面积80-平米，剩下的房源以大户型为主。
也有会所、幼儿园、商业街、游泳池。
丽景上品效果图▼
丽景上品底商▼
商业街▼
已经开业的超市，这个超市在濮阳普及度很高▼
小区内部绿化▼
单元入户门▼
丽景上品走廊▼
总体感觉丽景上品的内部楼间距较小，绿化、景观维护不佳，品质一般。
?龙湖澜岸
项目总占地亩，建筑面积30万平米，19栋楼，其中一个幼儿园，一栋是综合服务楼，人车分流。户型涵盖50-平米，楼层以18层、26层、27层为主，40%绿化率。有晨跑道。
目前1/2/3/5/6/7号楼在售，49-平米,两梯两户、两梯三户为多。成交价在元/平米，年年底交房。
龙湖澜岸▼
龙湖澜岸是濮东新区离龙湖广场相对最近的一个项目，斜对面就是龙湖广场的水域，离华龙区政府规划的华龙区实验小学、华龙区实验中学也比较近，算是学区房。小区内部是濮阳实验幼儿园。小区内部有综合服务中心，其实相当于会所，有底商。只是龙湖澜岸先卖的是小区外圈的楼栋，对于首期入住的购房者，后期的绿化和景观也是有影响的。
?汇丰东湖湾
汇丰东湖湾相对于龙湖澜岸更偏一些，元-4元不等的价格。是汇丰置业在濮东开发的项目，占地平方米，绿化率为40%，容积率3，楼栋总数为10栋，楼层为26楼，体量不大。汇丰置业在濮阳市区的海斯顿项目口碑不错。
汇丰东湖湾两年前在濮东已经建了售楼部，地块儿一直没动，濮东设高铁站之后，汇丰东湖湾开始蓄客，销售，10月开盘，卖了30多套，尽管离龙湖CBD广场近，但是附近居民对于它的位置还是觉得太偏，接受度不好。
汇丰东湖湾▼
东湖湾的景观示范区▼
不过汇丰东湖湾售楼部旁做了景观示范区，这个在濮阳还是很少见的，尽管其景观示范区一般。但开发商意识不错。
在濮东区域内，兴龙湾的项目还是比较大的。但是行政划分属于濮阳县。
5濮东VS濮北之争
濮阳当地人对两个新区之前也有很热的争论。这两个区域的相似性太多。都是规划中的新区，新盘较多，都有湖景，都有市民服务配套，都有政府迁入消息...
其实争论是没有什么特别意义的，大家在提出自己选项时都是站在居住需求上的，而这两个区域，本身的定位和客户群都是不一样的。
首先，濮北和濮东都是濮阳城区拉大框架形成的，由于南、西的限制，濮阳只能往北和往东发展，这也是最初濮阳新区规划的内容。严格意义上来讲，濮北、濮东都是最初濮阳新区的一部分，最初的规划中，濮北偏休闲商业，濮东则是中央商务区。到而今的濮阳城乡一体化示范区（濮北新区）和濮东产业集聚区（濮东新区）的定位更是不一样的。由于风向污染问题，濮阳北部不易发展工业，往北发展行政和商业，区域内多宜居项目，这是濮北新区的定位。而濮阳东部本身就是工业产业园区，与它毗邻的濮东新区自然重点发展商贸物流，在这个意义上而言，高铁选择在濮东设站也是意料之中的。
再来看高铁在濮东设站究竟能带来多少的人流量和财富？如果简单一个高铁设站能带来巨大人流量和财富，那么鹤壁东站周围的商品房也不会有如此高空置率，安阳东站周围也不会发展不起来，把濮东的发展寄希望于濮阳东高铁站，本身就是不实际的。濮阳东设高铁站，本身就是为濮阳能够招商引资更多的企业锦上添花的，这又回归到濮东的定位，工业集聚区。
回到两个新区的层面来看，濮北是市政府迁入，服务设施基本上也都是濮阳市级别的，濮东华龙区政府迁入，从这点儿上来看，显然濮北要比濮东高一个档次，但其实差别不大，都是濮阳两任市委书记在发展新区。目前两新区都离市区有一定的距离，道路修建当中，配套有待完善，只不过濮北离市区更近，濮东离油田更近，吸引的客户群也是不一致的。
再回到两个新区的产品，也是有很大的区别的，濮北新区由于之前香榭里的交房，和而今恒大大品牌开发商的进驻，再加之区域内的楼盘在定位上更多的是改善、宜居，价格也是偏高的，平均价格要比濮东高上多元。濮东新区暂时无恒大级别开发商进驻，楼盘也相对偏刚需一些。
如果你是市区购房者，则可以先考虑濮北的宜居住房，如果你是油田购房者，则可以考虑濮东的楼盘，毕竟以京开大道为界，以西的濮阳市区，以东的油田区域，大家还是有比较明显的界限的。
不论是选择濮北还是选择濮东，由于濮阳自身城市发展比较缓慢，两个新区的发展至少也需要5-10年的一个过程。
6后记
在濮阳看盘，还有几点想和大家分享：
濮阳的很多在售楼盘已经是现房、准现房的状态，甚至于政府对于买房还有补贴，还有一个房产超市供大家集中看房，首付还是两成，这和郑州的库存严重不足对比明显，总之，濮阳的房子供大于求，而且房价偏高，这和油田、和当地物价都有一定的联系。
濮阳的高层一楼很多都是带院子的，也没有买了以上楼层的购房者去维权，可能当地人还没有这样的意识吧。
濮阳小区景观喜欢用水，多叠水和瀑布，喜欢设游泳池，喜欢建会所，健康跑道，多追求智能家居，这些都是值得肯定的。但后期的维系是个问题。
濮阳开发商的品牌意识普遍不强，比如说高端的香榭里项目，在交房的时候，2.5元的物业费，门口摆的都是装修等的广告，比较LOW；比如说基本上很少的开发商有景观示范区，甚至于样板房也不多，濮阳购房者大多喜欢直接去在建楼里看房，毕竟很多都是现房了。
濮阳商业总体来说不发达，尤其是区域性商业，所有交房小区基本上依赖的都是底商，这也和濮阳大多数住宅楼下都有商业相吻合。
缺乏大开发商进驻的濮阳，有了恒大悦龙台，会改变什么吗？
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